Nous vous envoyons cette lettre avec un peu d’avance pour vous donner quelques conseils et explications sur la loi concernant les locations meublées qui est applicable à partir du 20 janvier dernier pour les nouvelles locations ou celles qui se sont renouvelées à compter du 20 janvier 2005.
Cette loi n’est applicable que si la location constitue le domicile principal du locataire. Les étudiants sont considérés comme ayant leur domicile principal à l’adresse de la location, même s’ils sont fiscalement rattachés à leurs parents. 
Si l’étudiant ne souhaite pas conserver son logement durant l’été, il n’est pas soumis à cette réglementation. Un arrêt de la cour d’Appel d’Aix en Provence du 10 janvier 1986 a considéré qu’une location consentie à un étudiant pour l’année universitaire qui peut durer jusqu’à 10 mois, ne doit pas être soumise à la législation des locations vides. Les points essentiels de la loi sont les suivants : la durée du bail doit être au moins d’un an, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois alors que le propriétaire ne peut reprendre qu’au bout d’un an avec un préavis motivé de 3 mois.

Oui, s’il s’agit d’une location saisonnière. 
Si la location saisonnière doit être de plusieurs semaines, nous vous conseillons de faire mentionner dans les conditions particulières du bail l’adresse de la résidence principale du locataire et de bien lui faire préciser que la location n’est en aucun cas sa résidence principale. 
Vous pouvez exiger du locataire qu'il transfère son assurance multirisque habitation en rajoutant sur sa police d'assurance une clause de non recours contre le bailleur.

La location est considérée comme saisonnière lorsqu’elle ne dépasse pas 3 mois. Mais sur la Côte d’Azur, il a été jugé qu’en raison des deux saisons touristiques, un bail consenti du 15 septembre au 30 mars de l’année suivant est bien saisonnier, et non un bail de location à l’année.
Un autre tribunal a validé un bail saisonnier consenti de novembre à avril en raison de la saison d’hiver. Par contre une autre décision a refusé de considérer comme saisonnier un bail conclu pour 3 mois dans un appartement partiellement meublé et à un prix qui ne correspondait pas aux prix habituellement pratiqués, ou de même pour une location conclue du 1er juin au 31 décembre à Nice.
Tout dépend donc des circonstances dans lesquelles a été conclue la location. Les échanges de correspondances peuvent avoir leur importance.

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le propriétaire de son côté ne peut donner congé qu’à la fin de chaque année en respectant un préavis de trois mois.

Attention, nous vous rappelons que le délai de préavis  ne commence à courir qu'à compter du jour de la réception du congé par le locataire (article 1315 du Code Civil). Il est impératif que le locataire signe l'accusé de réception avant le commencement du délai de préavis ; à défaut, le congé sera nul et le bail sera automatiquement reconduit.

Le congé peut être donné sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification d'huissier. 

N'hésitez pas à recourir au service d'un huissier :

-  si le locataire n'est pas allé retirer rapidement la lettre recommandée avec accusé de réception à la poste,  
- si la signature apposée sur l'accusé réception de la lettre donnant congé est douteuse.

Le propriétaire est obligé de motiver son congé qui peut être soit la reprise pour lui même, la vente ou un motif sérieux et légitime qui peut être une modification aux conditions du bail.
Le propriétaire peut trois mois avant l’échéance du bail donner congé à son locataire en précisant qu’il est toutefois prêt à renouveler le bail mais à de nouvelles conditions, concernant notamment le prix, qui lui demeure libre. Il faudra préciser sur le courrier qu’à défaut d’acceptation des nouvelles conditions, le locataire devra rendre les clefs à la fin du bail.
La loi oblige le propriétaire à motiver son congé mais ne fait pas référence à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Il semblerait donc qu’il n’y ait pas à respecter tout le formalisme lourd imposé aux congés des locations vides.

L’article 671 du code civil indique qu’à défaut de règlements particuliers, tout arbre dépassant deux mètres de haut doit être planté à 2 mètres au moins de la ligne séparative de deux propriétés et à 50 cm pour ceux dont la hauteur n’excède pas deux mètres. Si les plantations ne respectent pas ces hauteurs, le voisin peut exiger que les arbres soient arrachés ou réduits à la bonne hauteur à moins qu’il y ait destination du père de famille ou prescription trentenaire. La prescription commence à courir à partir du moment ou l’arbre a dépassé les 2 mètres. 
L’article 673 du code civil indique que celui sur la propriété duquel avancent les branches peut contraindre son voisin à les couper.

La location meublée et le règlement de copropriété

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