La semaine dernière nous vous avons informé du recours déposé auprès du tribunal administratif de Marseille par la Chambre Syndicale. Nous ferons maintenant le point de l'attitude que nous vous conseillons d'adopter si vous faîtes la demande d'individualisation des compteurs d'eau de votre immeuble.
La Société des Eaux, suite à votre demande, va vous faire parvenir un dossier comportant un modèle de contrat à signer. Nous vous conseillons de ne pas le signer et de lui renvoyer un courrier que vous trouverez en cliquant ci-après.
Il y a 2 modèles de lettre :
Une pour le cas où votre immeuble ne comporte pas d'eau commune. (lien)
Une pour le cas où il existerait un branchement d'alimentation d'eau propre aux communs. (lien)
Si la société des eaux vous refuse votre demande, nous vous conseillons de déposer un recours devant le tribunal administratif. Les recours sont gratuits, nous avons mis au point des modèles à déposer. La Chambre Syndicale des Propriétaires sera présente à vos côtés et déposera le recours avec vous.

Le décret du 26 août 1987 prévoit deux listes:
Une liste des charges locatives, c'est à dire les dépenses qui vous sont facturées et récupérables auprès de votre locataire.
Une liste des réparations locatives, c'est à dire tous les travaux à exécuter soit à l'intérieur des lieux loués, soit dans l'immeuble, et que vous pouvez faire supporter à votre locataire.
Ces deux listes sont limitatives, c'est à dire que tout ce qui n'est prévu dans les listes est à la charge des propriétaires sauf si vous prouvez que le locataire a une part de responsabilité.
Par exemple : il faut changer le chauffe eau, mais vous l'aviez installé il y a seulement 5 ans. Votre plombier vous indique que ce sont des appareils qu'il faut remplacer environ tous les 10 ans. Il y a donc une usure prématurée. Il faut alors vérifier dans votre bail s'il exite une clause aux termes de laquelle votre locataire devrait faire vérifier l'appareil tous les ans. Dans ce cas il faut demander au locataire de vous fournir les certificats d'entretien. S'il ne le fait pas vous pouvez lui demander de participer aux frais de changement de l'appareil.
En application de l'article 1732 du code civil, il appartient au locataire de prouver qu'il n'est pas responsable des dégradations commises dans les lieux qui lui sont loués et non l'inverse (cass.3ème.28 janvier 2004.N°02-11-814), par exemple en cas d'incendie le locataire est présumé responsable si l'origine de l'incendie est indéterminée.
Le locataire est responsable de la surconsommation d'eau s'il ne prouve pas son absence de responsabilité. Il est aussi responsable de la surconsommation s'il tarde à réparer un joint. "Ainsi le locataire répond de la surconsommation due à la réparation tardive d'une fuite d'eau des W.C. qui relève de son obligation d'entretien. (C.A.Montpellier 2ème ch.11 juin 2002. Juris-data 2002-182100) Il s'agissait en l'espèce d'une surconsommation due au mauvais état d'entretien d'un robinet flotteur.
S'agissant d'une dépense locative d'après la liste des charges locatives et l'état des lieux d'entrée ne mentionnant pas que l'appartement lui avait été remis en mauvais état le locataire a été déclaré responsable ;
" Les charges récupérables ne peuvent pas donner lieu à une estimation forfaitaire, même si le bail prévoit une clause en sens contraire (cass.Civ.3èmech.3 avril 1996 Aff. Gautreau/Lewis) Pour la désinfection ou désinsectisation des parties communes d'un immeuble, seul le coût des produits est récupérable à l'exclusion du coût de la main d'œuvre. (C.Appel de Paris 6ème chambre 13 mai 1993) Si le problème ne se pose que pour l'appartement de votre locataire il est responsable, sauf à prouver que la situation n'est pas due à sa faute.
Le raccordement à une antenne de télévision : le locataire doit payer sa quote part des frais de modification lorsqu'il était déjà branché ou la quote part de l'installation ainsi que celle de la modification pour adaptation à de nouvelles chaines lorsqu'il n'était pas branché, à moins que le locataire refuse le branchement. (réponse ministérielle N°35930 du 25 avril 1988) .
Seul l'élagage annuel de la végétation est à la charge des locataires. Les travaux de nettoyage des graffitis ne sont pas récupérables (Cass.3ème.Civ.17 juillet 1997)
Le droit de bail mentionné à la fin de la liste est supprimé.
La C.R.L. (anciennement taxe additionnelle au droit de bail) est à la charge du propriétaire, sauf en cas de bail commercial ou professionnel où elle peut être mise à la charge du locataire. Nous vous rappelons que vous ne pouvez plus rajouter les 8% de frais de gestion sur le montant des ordures ménagères récupérable sur le locataire . Vous devez régulariser les provisions sur charges en fonction des charges réelles une fois par an. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1965 ne vous impose pas d'envoyer les justificatifs au locataire, mais vous impose de les laisser à la disposition des locataires qui souhaiteraient en prendre connaissance.
Vous ne pouvez demander au locataire de revaloriser le montant des provisions sur charges qu'il vous verse mensuellement que si une clause du bail le prévoit. Sinon il peut vous répondre qu'il préfère s'en tenir aux provisions prévues au bail et régulariser en fin d'année.

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