Toute l'équipe de la Chambre Syndicale des Propriétaires vous souhaite un Joyeux Noël et d'excellentes fêtes de fin d'année.

Le nouvel indice de révision dénommé IRL est applicable au 1er janvier 2006. Cependant, les décrets d'application n'ont toujours pas été publiés. Dès qu'ils le seront, nous vous en informerons et seront disponibles sur notre site internet www.unpi13.org.
Nous n'avons pas encore modifié nos imprimés de baux. 
Si vous devez consentir un bail au 1er janvier 2006, vous pouvez utiliser les imprimés actuels des baux d'habitation; le nouvel indice se substituera à l'ancien.
Pour les locataires déjà présents dans les lieux, vous régulariserez la situation au mois de février en adressant un courrier que vous enverrez à votre locataire.

Nous organiserons de prochaines sessions de formation gratuites sur le thème " le nouveau plan comptable et les syndics bénévoles de copropriété" dans nos locaux 7 rue Lafon à Marseille 13006 selon les dates indiquées ci-dessous :
Le 26 Janvier 2006 de 15h à 17h 
Le 31 janvier 2006 de 18h à 20h 
Le 7 Février 2006 de 18h à 20h 
Le 9 Février 2006 de 15h à 17h
Vous pouvez vous inscrire pour l'une ou l'autre de ces dates par mail à l'adresse suivante : info@unpi13.org

Une session de formation sur l’étude des contrats d’ascenseur ou de chauffage animée par un Expert près la Cour d’Appel aura lieu fin janvier début février en fonction du nombre d’inscrits. La formation se déroulera sur une demi journée et son coût s'élève à 20 euros. Vous pouvez également vous inscrire par mail en précisant le thème de la formation à suivre. Cliquez ici, SVP.

Par ailleurs, nous envisageons d'organiser une session de formation animée par un Expert comptable dont le thème serait celui de l’option entre le régime réel en matière de location meublée et le régime du loueur en meublé professionnel. Le coût de la formation serait de 20 euros par participants.
Une session de formation sur l’étude de la convention collective des gardiens et concierge serait organisée. Le coût de la formation serait de 20 euros par participants.  Vous pouvez également vous inscrire par mail en précisant le thème de la formation à suivre. Cliquez ici, SVP.

EVOLUTION DU DOSSIER DE LA SOCIETE DES EAUX

La Sté des Eaux de Marseille a posé des compteurs d’eau au nom des occupants d’un immeuble appartenant en totalité à un adhérent.

La Sté des Eaux a imposé à notre adhérent de signer avant la pose des compteurs une convention appelée « convention expérimentale de prestations de service » dans laquelle l’écart de consommation entre le relevé du compteur général et la somme des compteurs individuels incombera au propriétaire de l’immeuble, sauf si cet écart est inférieur à 5%.
Le propriétaire a été contraint aussi de s’engager à signaler tous les départs et les entrées des locataires.

En ce qui concerne la facturation des compteurs individuels, il est indiqué dans la convention que la SEM assurera le relevé des compteurs d’eau, leur entretien, leur renouvellement et la facturation, mais il est immédiatement ajouté « suivant les modalités analogues à celles qui sont appliquées à l’ensemble des abonnés et qui sont spécifiées dans le cahier des charges du contrat de délégation des services de l’eau. »

Le propriétaire vient de recevoir la facture de l’écart de consommation ainsi qu’un courrier lui indiquant que suite au départ d’un de ses locataires, s’il ne donnait pas le nom du locataire suivant il recevrait les prochaines factures (cliquez ici pour lire le courrier de la Sté des Eaux.)

Trop d’incertitudes demeurent. Le propriétaire est toujours responsable des canalisations après le compteur général, même si les compteurs individuels sont placés juste après le compteur général. Qui paiera les consommations de branchements clandestins ?

Il semblerait que même pour des permis de construire des immeubles collectifs le compteur général demeure. Nous demandons à ce que l’eau soit gérée comme l’EDF.

Nous avons déposé un mémoire devant le Tribunal Administratif que vous pouvez consulter en cliquant ici.

Que tous ceux d’entre vous qui rencontrent des problèmes avec la société des eaux sur ce sujet nous adressent un mail en nous précisant leur différend.

BAIL D’HABITATION : CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE

Un propriétaire notifie un congé à son locataire pour le 30 juin 2001 aux fins d' habiter les lieux lui même. Le locataire quitte les lieux le 30 avril 2001. Un mois après avoir donné le congé l’état de santé du propriétaire se dégrade ce qui l’oblige à modifier ses projets. La Cour de Cassation a considéré que le propriétaire n’avait pas à tenir informé le locataire qu’il aurait pu rester dans les lieux. (Cassation Civile 13 juillet 2005 N°04-12.577).

Un bref rappel de la loi sur les congés.

Le tribunal n’a pas à vérifier si les motifs du congé sont ou non réels (sauf cas flagrant ). Ce n’est qu’une fois le locataire parti que la situation s’apprécie.

Si par exemple le propriétaire  a notifié le congé pour reprise personnelle et qu’il ne va pas y habiter que se passera t-il ? Si le locataire surveille, il pourra assigner son bailleur au tribunal pour demander l'allocation de dommages-intérêts, mais non sa réintégration. Les dommages - intérêts sont proportionnels au préjudice subi par le locataire. Il est difficile de donner une fourchette. Tout dépend de l’opinion du magistrat qui jugera le dossier.

Si le locataire ne quitte pas les lieux à l’expiration du bail il faudra que le propriétaire bailleur demande au tribunal la validation du congé et l’expulsion du locataire. Dans cette hypothèse en principe les congés pour vente et pour reprise personnelle sont un peu plus rapides que les congés pour motifs légitimes et sérieux qui doivent se plaider.